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작성자 : 건설취업 작성일 : 2003-08-20 오후 9:56:37  조회 : 3331
제목 : [디벨로퍼] 2. 시행업무 프로세스에 대한 답변
안녕하세요? 건설취업 워커 운영자입니다. 

회원님의 질문은 아파트 시공과정이라고 표현하셨으나 아마도 시행업무 프로세스가 궁금하신 것 같습니다. 

아파트라고 하셨지만... 오피스텔이 될 수도 있겠죠? 건설에서 시공을 제외한 모든 업무를 수행하는 사람이나 
기업을 전문용어로 디벨로퍼(developer)라고 합니다. 디벨로퍼는 '부동산 개발의 첨병'이라고 할 수 있는데 
본능적으로 예감을 갖고 있는 전문가들입니다. 

예컨대 아무도 거들떠 보지 않는 천덕꾸러기 땅... 고속도로변에 위치한데다 고압선이 지나가 지주가 몇번이
나 매각하려 내놓았지만 팔리지 않던 땅이라도 유능한 디벨로퍼의 눈에는 '돈'으로 보입니다. "아! 이 땅을 싸
게 사서 유럽풍의 저층 오피스텔을 지으면 대박이 되겠다"... 뭐 이런 식으로 버려진 땅을 금싸라기로 바꾸는 
재주가 있다고 볼 수 있죠. 

말하자면 디벨로퍼는 정확한 예측력과 판단력, 참신한 아이디어로 땅의 가장 적합한 개발방법을 찾아내 매입
에서 상품기획, 설계, 시공(공사관리), 판매, 사후관리 등 모든 것을 관리하는 총체적 개념의 부동산 개발 전문
기업(전문가)를 말합니다. 

개발업무부터 분양까지의 프로세스... 가 궁금하다고 하셨죠? 스탠다드한 부동산개발 방식에 대해 간단히(?) 
과정을 설명을 드리겠습니다만 시스템이 잘 갖춰진 디벨로퍼와 그렇지 못한 디벨로퍼의 개발작업은 같다고 
볼 수 없습니다. 

또, 일을 하다보면 뒤죽박죽(?)… 꼭 순서대로 일사천리 진행되는 것은 아닙니다. 골치아픈 민원도 발생하
고... 재수없으면 시공사가 부도를 내기도 하고.... 아무튼 대단히 복잡한 절차를 거칩니다. 말로는 설명이 다 
안되고 실제 해봐야 체감할 수 있습니다. 


1. 입지선정(개발상담, 용지조사, 입지선정)
2. 개발환경분석(입지환경검토, 관련법규검토, 사업타당성검토)
3. Concept설정(개발규모산정, concept설정)
4. 개발기본계획(개발기본계획수립)
5. 설계 및 인허가업무(설계관리 및 조정, 건축허가 등 대관업무, 기본/실시설계)
6. 마케팅
7. 공사관리(시공자선정, 공사도급계약체결 및 발주, 공사감독/공정관리, 민원처리)
8. 운영/관리(관리운영계획, 사용검사, 사후관리)


## 마케팅 단계의 경우 [마케팅 전략수립] [사전마케팅] [마케팅] [사후관리]등으로 세분화할 수 있습니다. 
우선 [마케팅 전략]에는 상품차별화전략, 영업전략수집, 광고홍보(이벤트)기획, 데이터베이스마케팅 등이 포
함됩니다. 그리고 [사전마케팅활동]으로는 홍보대상선정, 사업설명회개최, 사전고객확보, 분양/임대예약이 
있고 [마케팅활동]은 분양/임대판촉활동, 분양/임대계약체결이 있습니다. 

## 사후관리는 입주자 사전점검, 계약대금수납, 입주, 준공 및 정산 등이 포함됩니다.

## 순서를 나열했지만 이러한 순서는 동시에 중복진행 되거나 뒤바뀔수도 있고 직접 공사는 건설사가 한다는 
것은 아시죠?^^

## 용지매입에 대해 좀더 구체적으로 알고 싶다고 하셨는데, 용지매입은 사실 가장 은밀하게 진행이 됩니
다. "누가 땅을 사서 개발한다"고 알려지면 땅작업이 쉽지 않죠. 그리고 중간에 어떤 수단을 동원하든 결국 돈
을 주고 해결하는겁니다. 구체적인 부분은 디벨로퍼의 노하우에 해당하는 사안입니다. 아래 자료를 읽어보시
면 도움이 되실 겁니다. 


## 운영자 답변은 절대적인 것이 아니오니 참고만 하시기 바라며 좀더 구체적인 업무이해는 실질적인 업무수
행을 통해 익히시키 바랍니다. 
 
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