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작성자 : 건설취업 작성일 : 2003-08-20 오후 9:54:45  조회 : 4484
제목 : [디벨로퍼] 1. 시행사와 시공사
안녕하세요? 운영자입니다.

건설인 치고 시행사와 시공사의 차이를 모르시는 분은 없겠죠? 하지만 시행사가 하는 일에 대해 구체적으로 
아는 분들은 또 그다지 많지 않은 것 같습니다. 조선일보 장원준 기자가 이메일클럽(2002년 2월21일자)을 통 
해 공개한 글을 하나 소개하겠습니다. 시행사를 좀더 자세히 이해하는데 도움이 되기를 바랍니다. 

감사합니다. 

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안녕하십니까? 장원준기자입니다. 이메일클럽에서는 대단히 오랜만에 인사드립니다. 

오늘은 얼마전 강남 테헤란로를 지나다가 느꼈던 단상에 대해 말씀드리겠습니다. 테헤란로변 한 곳에서는 요 
사이 20층 내외의 꽤 큰 건물이 올라가고 있습니다. 한 주택건설 ‘시행사’의 사옥입니다. 이 시행사의 직원 수 
는 채 20명이 안되는 것으로 알고 있습니다. 

이메일클럽 회원 여러분, 혹시 주택 건설의 ‘시행사’와 ‘시공사’에 대해 정확히 아십니까? 

흔히 아파트 분양 광고가 나갈 때면 ‘대림 e-편한세상’이나 ‘LG빌리지’, ‘삼성 래미안’ 같은 건설사 이름은 크 
게 실리지만, 그 옆의 ‘시행사 00’란 부분은 그리 크게 부각되지 않습니다. 그래서 많은 아파트 소비자들은 ‘아 
대림의, LG의, 혹은 삼성의 아파트 사업이구나’ 하고 생각하게 되지요. 

하지만 대부분의 경우 시행사는 따로 있고, 유명 건설사들은 ‘시공사’로 참여해서 원칙적으로 아파트를 짓는 
일만 하게 됩니다.(물론 건설사가 자기네 땅에 아파트를 짓는 일부 경우에는 시행사와 시공사를 겸하게 됩니 
다) 특히 경기도 일원 수도권의 아파트 분양 사업에서 ‘시행사’는 그 땅의 임자로서 그 사업을 ‘시행’하는 주체 
입니다. 그러니까 유명 건설사들은, 원칙적으로 이 시행자의 도급을 받아 건물 짓는 일을 하게되는 것이지요. 

소비자들은 잘 모르지만, 업계에는 유명한 시행사들이 여럿 있습니다. 그 회사의 직원은 앞서 건물을 올리는 
회사처럼 몇 명 안됩니다. 하지만 이 회사들이 내는 수익은, 그야말로 어마어마합니다. 한 건설사 홍보실장은, 
경기도 모처에서 서너차례 아파트 시행사업을 했던 Q사의 경우 매출액만 8000억원쯤이었고, 순수익은 매출
액 의 10~20% 쯤 됐을 것이라고 추정했습니다. (물론 이 액수는 확인 과정을 거치지는 못한 것입니다. 그저 추
정 치일 뿐이라는 것을 분명히 밝힙니다.) 

대단하지요? 더구나 그렇게 몇 안되는 직원들이 올린 순수익이니까요. 도대체 시행사가 하는 일이 무엇이길 
래 이런 큰 수익이 가능할까요? 

특히 경기도 일대의 아파트 사업에서 시행사 사람들이 하는 일은 우선 땅을 보러다니는 일입니다. 아파트 짓 
기 괜찮다 싶은 땅이 있으면, 몰래 땅을 사모으지요. 이를 ‘땅작업’이라고 합니다. 

몰래 하는 이유는, 만일 누군가 아파트를 짓기 위해 이 지역 땅을 사고 있다는 게 알려지면 땅 주인들이 ‘못내 
놓겠다, 배쩨라’고 나자빠질 수 있기 때문이지요. 그러면 할 수 없이 울며 겨자먹기로 비싼 값을 주고 땅을 사 
야 합니다. 하지만 ‘뛰는 분 위에 나는 분 있다’고, 귀신같이 ‘땅작업’을 눈치채고 한가운데 땅을 사서는 ‘못팔
겠 다’고 나자빠지는 사람들이 있습니다. 이를 소위 ‘알박는다’고 합니다. 그러면 시행사는 할 수 없이 온갖 방
법 으로 이 사람을 ‘설득’하고 ‘회유’해서 땅을 팔게 합니다. 이를 ‘알 뺀다’고 하지요. 

자, 이런저런 절차를 거쳐 땅을 다 사모으고 나면, 다음 숙제는 관청에서 인허가를 받는 것입니다. 주거 용지 
로 바꾸고 교통영향 평가 등 여러 평가를 통과하고 등등, 대단히 복잡한 절차를 거치게 되지요. 이 일까지 시
행 사가 합니다. 

그러니까 시행사는 ‘땅을 잘 고르고, 땅을 몰래 싸게 사모으고, 관청에서 인허가를 받아내는 데’ 있어서 엄청 
난 노하우를 갖고 있는 ‘조직’입니다. 이 조직에는 다양한 분들이 계시다고 알고 있습니다. 그리고 이런 노하
우 에 대한 대가로, 앞에서 말씀드린 어마어마한 수익을 남기는 것입니다. 물론 모든 시행사가 다 이런 수익을 
내 는 것은 아닙니다. 땅을 잘못 짚어 실패하는 리스크는 있으니까요. 

대형 건설사들이 시행사로 선뜻 나서지 못하는 이유는, 이런 노하우에서 상대적으로 자신이 없기 때문입니다. 
또 이를테면 삼성이나 대림이 땅을 사모은다고 하면 금방 소문이 나서 땅작업도 하기 어렵지요. 그래서 이렇 
게 시행사가 사모으고 집 짓기 좋게 허가까지 받은 땅에 건설사는 시공사로 나서 자신의 브랜드를 걸고 아파
트 를 짓는 것입니다. 원칙적으로 건설사는 공사비만 받으면 되지만, 대개의 경우 분양의 성공과 실패를 시행
사 와 시공사(건설사)가 분담하게 됩니다.
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